不動産投資の判断に使う記事
利回りや返済は本稿の仮定による計算で示し、制度・税・統計は国土交通省・国税庁・金融庁・総務省・国民生活センターなどの公表資料で確認しています（確認日：2026-10-12）。
収支を計算する
利回り・空室・返済・経費・修繕・売却を、本稿の計算で順に確かめます。
表面利回りと実質利回り
表面利回りは満室家賃÷価格。空室・経費・購入諸費用を入れると、同じ物件でも数字が下がる過程を本稿の計算で示します。
稼働率・募集期間空室率を収支へ反映
総務省の住宅・土地統計調査では賃貸用の空き家が443万6千戸。1室物件の空室を「退去頻度×募集期間」で置く本稿の計算を掲載。
金利・期間・自己資金ローン返済とDSCR
借入2,400万円・25年で金利2%なら年間返済は約122万円。NOI120.6万円ではDSCRが1を下回る計算例と、融資書類の注意点。
固定費・変動費管理・修繕・税の見積
固定資産税の標準税率1.4%、住宅用地の特例（1/6・1/3）、修繕積立金の目安など、運営経費の根拠を公的資料で確認します。
売価・残債・売却費売却時の手取りを試算
10年後に2,800万円で売る場合の残債・譲渡所得・税率（長期20.315%／短期39.63%）を国税庁の計算方法に沿って試算。
修繕積立金・長期修繕計画大規模修繕を年割り
国交省ガイドラインの修繕積立金の目安（平均335円/㎡など）と、段階増額方式の上限（初期0.6倍以上・最終1.1倍以下）で将来負担を確認。
不動産所得の税
国税庁のタックスアンサーをもとに、減価償却・損益通算・事業的規模を整理します。
税引前と税引後を分ける
不動産所得は総収入金額−必要経費。事業的規模（5棟10室）で青色申告特別控除が変わるなど、税引後の差が出る点を国税庁資料で整理。
国税庁の耐用年数・簡便法減価償却と中古物件の耐用年数
住宅用RC造は47年、木造は22年。中古は簡便法で「残存年数＋経過年数×20%」。築20年RCなら31年になる計算を国税庁資料で確認。
不動産所得の赤字損益通算と土地の借入利子
不動産所得の赤字のうち、土地取得の借入利子に相当する部分は損益通算できない。本稿の計算例で通算できる額を確認。
不動産貸付けの区分事業的規模（5棟10室）と青色申告
貸室おおむね10室以上・戸建ておおむね5棟以上が事業的規模の目安。青色申告特別控除や専従者給与など、何が変わるかを整理。
契約・勧誘・制度
宅建業法、賃貸住宅管理業法、不動産特定共同事業法、金融庁・国民生活センターの公表資料から確認します。
投資セミナーで聞く項目
宅建業法は「利益が確実」と誤解させる断定的判断を禁止。セミナーや面談で、根拠資料を出してもらう質問リストを用意しました。
不特法・電子取引業務不動産クラウドファンディングと不動産特定共同事業法
不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法の許可・登録制度の下で運営。8日間の書面解除、事業者一覧の確認方法を整理。
金融庁の注意喚起貸付型ファンド（ソーシャルレンディング）の注意点
金融庁は無登録業者の募集は詐欺的な商法の可能性が高いと注意喚起。登録は信用力の保証ではない点も含め確認点を整理。
家賃保証・誇大広告の禁止サブリース契約の確認（賃貸住宅管理業法）
賃貸住宅管理業法は、サブリースの誇大広告・不当な勧誘を禁止し、契約前の重要事項説明を義務付け。家賃減額リスクなど国交省の注意点。
管理委託・登録制度管理会社と賃貸住宅管理業の登録
管理戸数200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が必要（有効期間5年）。委託先を選ぶ前の確認点を整理。
宅建業法35条・IT重説重要事項説明で確認する項目
宅建業法35条は契約成立までに宅建士が書面で説明する事項を規定。投資用物件で特に見るべき項目と、電子書面・IT重説の要件。
国民生活センター・宅建業法投資用マンションの強引な勧誘とクーリング・オフ
20歳代の投資用マンション相談は5年で約2.5倍（国民生活センター）。禁止される勧誘行為と、宅建業法の8日間のクーリング・オフ。
金融庁の行政処分投資用ローンの書類と不正融資の事例
金融庁の行政処分では、賃料・入居率の水増しや預金残高・売買契約書の改ざんが指摘。自分の融資書類を守るための確認点。
海外不動産
為替、国外中古建物の特例、国外財産調書、外務省・現地公式情報の確認順。
海外物件の為替感応度
年2万ドルの家賃は1ドル150円で300万円、135円なら270万円。所得税での円換算（TTM）のルールと合わせて整理。
権利・融資・管理・為替国内・海外物件の比較表
国内物件と海外物件で、税の扱い（国外中古建物の損益通算）、為替、報告義務、売却時の現地課税がどう違うかを1枚に整理。
国外中古建物の特例海外中古建物の減価償却と損益通算（2021年分以降）
2021年分以降、国外中古建物の赤字のうち簡便法等による減価償却費相当部分は、国内の所得と通算できない。本稿の計算例で確認。
報告義務・為替レート国外財産調書と海外物件の円換算
12月31日時点で国外財産が5,000万円超なら翌年6月30日までに国外財産調書。海外不動産の価額をどう円換算するかも確認。
カントリーリスク・現地の税海外不動産を検討する前の確認（外務省・現地公式）
外務省の危険情報（レベル1〜4）、現地の売却時課税（例：米国FIRPTAの15%源泉徴収）など、購入前に公式情報で確かめる項目。
個別の物件・商品の購入を勧めるものではありません。税務は税務署・税理士、契約トラブルは消費者ホットライン188・法テラスなど公的な相談窓口もご利用ください。
月額だけでなく、総額と条件も見てみよう。