不特法・電子取引業務

不動産クラウドファンディングと不動産特定共同事業法

少額から出資できる不動産クラウドファンディングの多くは、不動産特定共同事業法（不特法）に基づく事業です。出資する前に、事業者が許可・登録を受けているか、契約後に解除できる期間はあるかを公的情報で確かめます。

更新日：2026-10-12（制度・数値は同日に公的機関・公式ページで確認）

市場の規模（国土交通省の公表）

国土交通省は2023年9月29日、「クラウドファンディングを活用した不動産特定共同事業に係る実務手引書」を公表しました。その発表資料では、2022年度の不動産クラウドファンディングは419件（前年度比約1.85倍）、出資額約604億円（同約2.61倍）と急増していると説明されています。

国土交通省の「不動産特定共同事業法の概要」によると、不特法は1994年に制定され、投資家から集めた資金で不動産取引を行い収益を分配する事業の適正な運営と投資家保護を目的としています。

いずれも宅建業の免許が前提です。インターネットで契約を締結する電子取引業務を行う場合は、業務管理体制の整備が求められ、国土交通省は「電子取引業務ガイドライン」を公表しています。

不特法26条1項は、事業参加者が契約成立時の書面（25条1項の書面）を受領した日から8日を経過するまでの間、書面で契約を解除できると定めています。解除は書面を発した時に効力を生じ、事業者は解除に伴う損害賠償や違約金を請求できません。これに反する特約で事業参加者に不利なものは無効です。

不特法の事業と、金融商品取引法の登録業者が扱う貸付型ファンド（ソーシャルレンディング）は別の制度です（貸付型ファンドの注意点）。

事業者を選ぶ際は、国土交通省の一覧で許可・登録を確認したうえで、案件ごとの資料（物件の評価根拠、劣後出資の割合）を比べてください。トラブルや勧誘への不安は、許可・登録をした行政庁、または消費者ホットライン188が相談先です。

想定分配率は保証ではなく、運用状況により分配が減ったり元本が割れたりする可能性があります。契約書面で元本割れの条件を確認してください。

制度の概要は国土交通省の資料と条文に基づく整理です。個別案件への出資を勧めるものではありません。