不動産貸付けの区分

事業的規模（5棟10室）と青色申告

物件の数が増えると、不動産貸付けが「事業として行われている」かどうかで税の扱いが変わります。国税庁が示す判断の目安と、変わる項目を確認します。

更新日：2026-10-12（制度・数値は同日に公的機関・公式ページで確認）

判断の目安

国税庁は、事業として行われているかは社会通念上事業と称するに至る程度の規模かどうかで実質的に判断するとしたうえで、建物の貸付けについて次のいずれかに当たれば原則として事業として扱うとしています。

項目	事業的規模	それ以外
青色申告特別控除（令和8年分まで）	一定の要件で最高55万円。電子帳簿保存またはe-Taxによる申告なら65万円	最高10万円
事業専従者給与・事業専従者控除	適用あり	適用なし
取壊し・除却などの資産損失	全額を必要経費に算入	資産損失を差し引く前の不動産所得の金額が限度
賃料等の回収不能による貸倒損失	回収不能となった年分の必要経費	収入に計上した年分にさかのぼって所得を計算し直す

国税庁のページでは青色申告特別控除の金額に「令和8年分まで」と付記されています。2027年分以降の取扱いは改正内容を確認してください。

本稿の計算（仮定の数値による例）

区分マンションを1室ずつ買い増して7室になっても、室数の目安（おおむね10室）には届きません。この段階では青色申告特別控除は最高10万円の枠で考え、10室前後になった時点で事業的規模に当たるかを税務署・税理士に確認する、という順序になります。

事業的規模の判断は形式的な室数だけでなく実質で行われるため、境目にある場合は税務署または税理士に確認してください。青色申告の承認申請には期限があるため、物件を増やす計画があれば早めに相談しておくと安心です。

国税庁は社会通念上の規模で実質的に判断するとしており、5棟10室は原則的な目安です。個別の判断は税務署に確認してください。

控除額は国税庁ページの記載（令和8年分まで）に基づきます。適用要件は申告年分の最新情報で確認してください。